「空き家を処分したいけれどなかなか手続きが進まない」「空き家の処分って何から始めればいいかわからない」など空き家問題でお悩みの方はたくさんいらっしゃいます。長年建設業で培った経験をもとに空き家問題の解決に取り組むサポートプランの『空き家相談』では、こうした空き家問題でお悩み方が一歩前に進めるようなアドバイスを行なっています。
ここでは、近年社会問題化している空き家問題の解決策について、実例も含めてお伝えします。
■空き家処分の選択肢とメリット・デメリット
空き家を処分する際の選択肢として売却や賃貸などの方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。土地・建物をより有効に活用するためにも、最善な方法を選択したいものです。
◆売る？貸す？ 空き家処分の選択肢
①土地ごと売る／更地にしてから売る
空き家の選択肢のひとつが売却です。建物を残したまま売却する、もしくは建物を解体し更地にしてから売却するといった方法があります。
建物を残したまま売却する場合、建物自体に価値があればなお良いですが、たとえ建物自体に価値がなくても土地の条件が良ければ十分売却可能です。また、建物を解体し更地にしてから売ると、解体の手間と費用がかからないぶん比較的売れやすくなります。
ただし、土地ごと売却するということは、思い出の場所・思い出の家が手元からなくなってしまうということ。売却したあと、想像以上の喪失感や寂しさを感じるなど心理的負担が大きいことも考慮しておくべき部分です。
②空き家を貸す／土地を貸す
今ある建物を賃貸物件として人に貸す、もしくは更地にして土地を貸すという方法もあります。たとえボロボロで価値がないように思える築古住宅でも、古民家風の家などは人気も高く借り手が現れる可能性は十分にありますが、人が住める状態までリフォームするにはそれなりの費用がかかります。
リフォーム費用や修繕費・固定資産税を家賃収入で賄えるほどの価値がある物件かどうかが、空き家を賃貸物件にする際のターニングポイントでといえそうです。
③駐車場にする
建物を解体し駐車場にするという方法もあります。駐車場のメリットは、住宅と違い、土地を売りたいと思ったときに比較的早く売れるところ。賃貸住宅として人に貸すと居住権が発生するため、たとえ良い条件で買ってくれる人が現れても入居者が退去してくれなければ売ることができませんが、駐車場なら数ヶ月前に通達すれば退去してもらえるため売り時を逃してしまうようなことはありません。
④農地にする
家庭菜園や畑にして自分で作物を育てたいという人が、空き家を解体して農地にするというケースもあります。農地として登録をすれば宅地よりも税金が安くなりますが、一旦農地になった土地は借り手がつきにくく、再び農地から住宅に宅地変更をしたくても手続きが複雑で思うように進まないことも。長い目で見て得策であるかはじっくり検討したいところです。
■こんなはずじゃなかった……！ 空き家処分の意外な落とし穴
土地が売れない、土地の価値がほとんどなかった、リフォーム費用が莫大すぎて用意できないなど、いざ空き家を売ろうと思っても予想外の事態が発生することもあります。
・予想以上に土地に価値がなかった
空き家を処分しようと査定に出してみたところ、予想していた以上に土地に価値がなく、売るに売れない……。このようなケースは案外多いものです。
土地に価値があれば建物がどれだけボロボロでも売却が可能ですが、土地に価値がないと売却はほぼ難しいと考えたほうがいいでしょう。
・予想以上に解体費用・リフォーム費用がかかった
空き家を賃貸にして家賃収入を得たいとお考えの人も多いものですが、人に貸せるだけの物件にするにはそこそこのリフォームが必要です。
和式トイレからウォシュレット付きの洋式トイレに、畳からフローリングに、和壁をクロスに変えるなど諸々の工事を行うと、数百万から一千万近いリフォーム費用がかかります。加えて固定資産税や修繕費もかかってきますので、賃貸物件として十分な収益を上げられるのかは難しいところ。
都心部や駅から近い便利な場所なら借り手もつきやすいですが、地方や交通の便がよくない場所だとそうはいきません。トータルで考えると利益が見込めないということも考えられます。
・相続未了で不動産業者が買い取ってくれない
相続が完了していない土地は買い手がつきにくいものです。数ヶ月以内に相続が完了すると見込めるような物件なら不動産業者も前向きに買い取ってくれますが、相続問題で大揉めしていたり相続人のうち数名が消息不明だったりと、相続完了までにまだまだ時間がかかりそうな場合はなかなか買い手がつきません。
＜ハンコ文化がないアメリカに嫁いだ姉妹。印鑑証明が取れずに相続に大苦戦＞
過去ご相談いただいた方のなかには、姉妹がアメリカ国籍のため印鑑証明が用意できない……という特殊なケースもありました。
実は印鑑は日本独自の文化。アメリカには印鑑文化がないため、印鑑証明やそれに代わる書類は存在しません。所有者であるお父様が亡くなり、土地を売却するため兄弟全員の印鑑証明になりましたが、相談者の妹さんはアメリカ人と結婚しアメリカ国籍になっているため、印鑑証明を用意できず相続も土地の売却も進められませんでした。
相談者には司法書士さんをご紹介しました。最終的には、外交官立ち合いのもと「サイン証明書」というものを用意し、印鑑証明の代わりとして対応されたことでなんとか問題を解決することができました。
複雑かつ独自の風習も多い日本。度々こうした特殊なケースに遭遇することもあります。
■知らないと怖い！ 相場より高額な査定でお金を騙し取る悪徳業者の手口
「できるだけ高く売りたい」という心理に付け込んだ悪徳業者もいます。その手口とは、買取査定を依頼してきた人に相場よりもはるかに高い査定金額を提示し、必要経費として数十万から数百万円を前金で請求するといったもの。
悪徳業者の「この土地なら高く売れますよ！」という言葉につられ、売る側も「最初にお金がかかってもいずれ土地が高く売れるのであれば元が取れるだろう……」と考え安易に契約を交わしてしまいます。そもそも相場より遥かに高い金額の土地が売れるわけがありません。看板を出したりインターネット上に広告を出したりするものの現実的な売る努力はせず、「努力はしているんですがなかなか買い手がつかないので……」と曖昧な言葉で濁して諸費用を騙し取るのです。
こうした業者は、50万や70万と言ったように“頑張ればなんとか払えそうな額”を請求するところが厄介です。事前に契約を交わしているため業者側は違反にはなりませんし、たとえ弁護士を入れてお金を取り戻せたとしても高額な弁護士費用にお金が消えてしまうことを考えると、多くの人は諦めて泣き寝入りしてしまうのです。
売れてもいないのに高額な費用を請求する業者には十分注意をしましょう。また、遠方の業者やインターネットや電話一本で簡単に買取査定をする業者、現地調査も十分に行わないまま高額な査定額を提示し前金を要求する業者などにも気をつけてください。
■不動産屋に断られたボロボロすぎる物件や“どうしようもない物件”でも、サポートプランはご相談に乗ります
不動産屋に断られた難しい物件や訳あり物件、老朽化しすぎて手がつけられないような物件など、“どうしようもない物件”を抱えてお困りの方もいるでしょう。サポートプランでは、不動産としての価値が低い、揉めに揉めて相続が進まない、今にも崩れそうだが解体費用がないのでどうにもできない、借地と建物の所有者が違うなど、どうしようもない物件のご相談も多く受けてきました。
あくまでも私たちは解体業者なので、直接土地や物件を買い取ることはできませんが、公的機関や各種専門家、土地をお探しの方など豊富な人脈を強み、必ず一歩踏み出していただけるようアドバイスやサポートをいたします。
◆不動産屋に断られた“どうしようもない物件”でも相談できるのはなぜ？？
難あり物件を抱え、八方塞がり状態でどうしたらいいかわからないとお困りの方には、まず空き家の管理を頼める市町村、各種士業関係、NPO団体、地域の協力会など、相談に乗ってもらえるところをご紹介します。不動産業者に断られてしまった難しい物件でも、自治体や空き家に関する活動を行う団体に相談すれば話が進むケースもあります。
そのほか、不動産業者や土地の売買に興味がある仲買人など、建設業で培った豊富な人脈を生かして、厳しい条件の物件でも前向きに買取ってくれる人をご紹介します。ボロボロの老朽化物件はもちろん、トラブルのあった物件や事故・競売物件、使い道のないように思われる狭小地など、どんな難しい物件でも、その場所やその条件をピンポイントで求めている人がいます。条件がマッチすれば、これまで全く価値がないと思われた建物や土地も価値が出るので、双方にとってwin-winな売買が成立するのです。
＜親の土地は親の責任。相続でのもめごとや近隣トラブルを防ぐ方法は？＞
親が亡くなったあと、親の所有していた土地の処分に困っている人はとても多いものです。
親の土地は親の責任であり本来なら生前にきちんと整理をしておくべきですが、昔気質な人たちのなかには「相続のことは親が死んでから子どもたちで好きにやってくれ！」という考えの人も少なくありません。しかし、こうした親の責任逃れが、兄弟間の相続トラブルが後をたたない理由ひとつになっているのではないでしょうか。
土地の所有者が亡くなったあとスムーズに相続ができるよう、遺言書やエンディングノートを用意し、故人の意思をきちんと示しておくことは重要です。エンディングノートには法的強制力はありませんが、死後の意向にしか効力のない遺言書に対してエンディングノートは介護の希望や財産の管理など生前の希望も書くことができます。「遺言書なんて大層な……」と書くのを憚られる方は、より気軽に書けるエンディングノートはおすすめです。
将来子どもたちが財産を巡って争わないようにするためにも、エンディングノートなどを用意し、ご自身の思いをきちんと示しておいてはいかがでしょうか。
空き家の処分はスムーズにいかないこともたくさんあります。空き家問題で八方塞がりになってお困りの方が一歩踏み出せるためのアドバイスを行い、正しい方向へ導くことが私たちサポートプランの役割だと考えています。
空き家にお困りの方、空き家の処分方法にお悩みの方はお気軽にサポートプランにご相談ください。
