解体工事 サポートプラン
大阪市Ｄさんからの仕事の依頼です。
お問い合わせがあり、早速、Ｄさんのお家で打ち合わせを行い、色々とお話をして今回の仕事内容が見えてきました。
大阪市某所のにある立地のいい70坪くらいの土地に木造2階建 床面積50坪 築40年 古民家風の住宅です。
(写真の提供は、Ｄさんの意向によりできませんでした。)
この敷地内に、物置小屋があります。物置小屋も老朽化しているため、屋根や外壁を修繕しなくてはならないが、費用も掛かるため解体したいとのことでした。
世間話もはさみ、これだけの土地であれば、相続対策はしなくていいのですか？と聞いたところ、少しずつ、自分について話をしてくれました。
Ｄさんは、77歳で17年前に在阪百貨店を定年して、ご隠居されており、奥様は2年前に他界されています。子供は娘さんＣ子さん1人で京都の方に嫁いでいるとのことでした。
この建物は、Ｄさんの持ち物だが土地は借地なので、全く相続対策なんて関係ないよ！
こんな感じでした。
私はいいます、それは違いますよ！
借地権は相続対象ですよ！
相続税の基礎控除は平成27年に改正されました。
3000万円基礎控除＋600万円×相続人の人数
今回の場合、Ｃ子さん1人ですので、3600万円になる計算です。
Ｄさんは、建物は古いので価値はない。預貯金は、3600万も無いと。なので、税金は掛からないと。
私がいなくなれば、残ったお金で、家を解体して借地を返したらいいんだ。残ったものは、Ｃ子の相続だと。
ここが落とし穴です。他人の土地を借地して、建物がＤさんの場合、借地権は相続する内容に含まれるのです。
すなわち、建物の所有者はプラスの効果 土地の所有者はマイナスの効果が帯びることになるのです。
つまり、土地の路線評価額の60％～70％が借地権に加算されるということです。
多くは、60％です。
土地の路線評価額が約4000万円
4000×0.6＝2400万円が借地の価値となります。
建物の評価が0としても2400万円の相続金額に見込まれます。
預貯金＋有価証券＝3000万円ありますので
※配偶者からの相続があった場合、2次相続するときに遺産が増えてしまい、控除の3600万円を超えるケースが多く見受けられます。
2400＋3000＝5400万円の相続となります。
5400－3600控除＝1800万円
1800万円について相続税を申告せねばなりません。
相続金額により税率は異なります。
取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10％ －
3,000万円以下 15％ 50万円
5,000万円以下 20％ 200万円
1億円以下 30％ 700万円
2億円以下 40％ 1,700万円
3億円以下 45％ 2,700万円
6億円以下 50％ 4,200万円
6億円超 55％ 7,200万円
国税庁 相続税の税率
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4155.htm
今回の場合は、15％ ※細かい税金の計算はありますが、概ねの感じはこの税率です。
1800×0.15－50控除＝220万円の相続税が発生してしまいます。
また、地主さんは亡くなられ、その息子さんが相続をして、現在の地主となっています。
先代の時の約束事ですが、Ｄさんが亡くなられたときは、更地返しにする取り決めとなっているそうです。
Ｄさんが小さい頃から、かわいがってもらい、とてもよくしてくれた先代の地主さんには、約束とおり更地返しでする気持ちです。
そこに解体費用も加わります。
今回の解体費用は、約200万円！
更地で返すのに、相続税が掛かるのか？
こんなことは知らなかった！
Ｄさんは呟きます。知らんという事は、救われないんやなと。
そうなれば、1人で住むには大きすぎ、使う部屋もリビングと寝室だけとのことです。
生前に整理した場合、解体費用がまるっきり浮いてきます。
Ｄさんは興味津々で、もう少し詳しく知りたいとのことでした。
税金は税理士さんが詳しいので、グルメ仲間にラーメン通の税理士がいます。
グルメ仲間のよしみもあり、無料での税務相談をしてくださりました。
このままで借地権を置いておくより、生前整理をされた方がいいのではないですか？
また、築40年で台風や地震で瓦のズレや壁も修理が必要となっています。
Ｄさんの気持ちが優先されますが、今の現状を反映したコンサルティングをしました。
少し、Ｃ子さんと相談をして近いうちに答えを出したいとのことです。
2週間ほどして、ご連絡がありました。
私がいなくなった後に、Ｃ子に後始末を負わせるのも責任の丸投げだとの思いから、生前整理をしたいとのことでした。
家の中の家財を整理 → 家を解体して → 借地を返却 こういった流れになります。
今回の業務は、淡々とすんなりと終わりを向かえました。
業務風景や整理記事について載せることはＤさんから承諾が得られませんでした。
整理まで行き着いた過程についてはOKとのことでした。
Ｃ子さん家族と京都で一緒に住むそうです。
借地には、他人の土地だが、見えない租税公課があるかもしれません。
